你好,今天是:
您现在的位置:首页 - w88优德官网艺苑 - w88优德官网艺苑

专家讲堂:如何弄懂小区物业管理

发布时间:2019-11-29  来源:本网  点击量:115  作者:彭俊

    很多人是不是都有这样的认识:物业w88优德娱乐就是我们给钱请的保姆和管家。小区内所有的事情都该他管;车停在小区被划了,物业w88优德娱乐有责任,得赔;电马儿停在小区被偷了,物业w88优德娱乐也得赔;家里厨房的水管爆了,物业w88优德娱乐得修;小孩下雨出门摔了一跤,物业得赔偿医药费;隔壁邻居打架,物业w88优德娱乐得帮忙评理;业主半夜喝多了回来,物业得把他扶到家,不小心吐你一身还得忍着;业主家亲戚进入小区,物业得笑脸相迎,不能询问和登记等等。物业w88优德娱乐真的有这么万能吗?今天就来给大家聊一下小区的物业管理。

一问:什么是物业?

物业是指已经建成,并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态,如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

二问:什么是物业管理?

物业管理的对象是物业,而物业服务的对象是人(包括业主、住户租户在内的各类物业使用人)。按照《物业管理条例》中“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生秩序的活动。

“物业管理”的定义:物业管理的对象是物业,服务的对象是人,因此我们可以给物业管理下一个定义: 物业管理是经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规管理标准委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

物业管理经营人:是指从事物业管理的企业、组织及个人,其资格需要经过城市房地产主管部门的审查批准后获得。
    物业所有人:是指
房屋所有权人,即业主。一个物业可以有一个业主,也可以有多个业主。对于产权多元化的物业,附属的设备、设施不属于某一业主,而属于全体业主。对于相关场地——土地,业主拥有的只是使用权, 而无所有权

    三问:物业费征收标准是怎么定和哪个确定的?

不同的小区所收的物业费是不同的。按照物业的行业规范、物业费的定价有三个标准:1、按照成本定价,根据物业管理必要成本来算,人工、材料、公共用电用水等。2、按照市场定价,根据同类物业类型和当地物价水平考虑,还有当地最低人工工资等。3、按照政府指导价、服务标准、物业w88优德娱乐资质等。其中主要是物业服务标准(等级)是决定收费高低的关键。普通住宅小区物业服务标准分为三个等级,级别越高取费也就高、服务也就好。缴费多少与服务标准相对等。没有缴低价格的钱要享受高质量服务的好事情。更别想不缴费还要享受服务的期望。

物管费一般情况是开发商按照楼盘品质和市场来确定前期物业的收费标准。也就是你购买房屋的时候在《前期物业服务合同》中的物管费标准。小区正式成立业主大会以后,《前期物业服务合同》自动终止。这个时候的物管费就是由于业主大会和物业w88优德娱乐谈判后,签订正式的物业服务合同来确定。

    四问:物业费都去哪了?

物业费主要有两个去向:其一是物业w88优德娱乐管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等费用;其二包括小区清洁卫生费用、绿化养护费用以及共用设施设备的日常运行维护费用等。

    五问:业主能不能物业的帐单?

业主是不能以个人名义查账的,只能私人委托会计师事务所检查或者请业主委员会委托专业事务所检查。

    六问:物业服务差能不能拒交?

经常有网友吐槽自家小区的物业管理不作为,服务一点都不好,就想发动众业主不交物管费。这种做法是不对的,业主可以通过业委会要求该物业w88优德娱乐承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,或者直接解聘之前的物业w88优德娱乐。业主个人拖欠物管费,如果没有充分的理由和相关的证据,将承担违约责任。

    七问:业主收房后未入住的要不要交物业费?

四川省《物业管理条例》有规定是要交的,并且是全额交物管费。

    八问:小区内设施维修?

1、电梯坏了谁修?小区里的电梯损坏了,主要是看是否在质保期和维保期,如果是在质保期内坏了,电梯销售和安装单位负责。如果是在维保期内坏了,那就应该由电梯维护保养单位按照维保合同来维修。如果没有签订维保合同就需要物业w88优德娱乐自己承担维修责任。如果问题比较大,物业自己修不了,就需要启动小区的大修基金,花钱请相关人员来维修。《住宅专项维修资金管理办法》明确:业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。要使用这笔资金,必须先由物业服务企业提出使用方案,小区三分之二的业主同意后执行。在整个过程中,物业该尽的责任是,积极又及时的去处理问题,而不能拖延着给业主带来诸多不便。

2、路灯、楼道灯坏了谁修?这属于物业共用部位,共用设施设备的日常运行、维护费用,由物业w88优德娱乐负责维修,但业主需及时向物业反映情况,以便快速解决问题。

3、房屋漏水、外墙脱落维修的钱由谁来付?一般情况下,我们居住的房子如果有什么问题,第一想到的就是物业w88优德娱乐,总觉得房子出现什么问题都是物业w88优德娱乐的责任。如果都这样想就太便宜开发商了,房子也是有保修期的,保修期内,房子出现质量问题,开发商是应当承担修复责任,开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,我们可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定,新建商品住宅自签约交付使用之日起,在正常使用情况下,其保修期限为:(1)住宅的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏,保修5年;(3)门窗安装密闭,不出现翘裂,保修2年;(4)墙面、顶棚抹灰层不脱落,保修2年;(5)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修2年。在找不到开发商或者过了保修期的情况下,作为物业w88优德娱乐有义务按照物业管理条例的规定,履行自己的责任。因此,物业w88优德娱乐虽然对建筑物的质量没有保修义务,但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。当然,如果你所在的小区物业是开发商自己的物业的话,房子出现质量问题就可以直接找物业了,物业会推动地产w88优德娱乐那边来解决,业主也会省事一点。

    九问:小区内部管理?

1、小区内的广告收入归谁平时我们经常看到小区的电梯里、楼道上都会有各种各样的广告出现,什么专车呀,什么整形呀,应有尽有。但是,有一个问题可能被大家忽视了,这广告的收入去哪了?按常理来说,广告所使用的是小区的公共资源,必须经过业主委员会同意才可进行招商,而收益如何分配也应该由业主委员会决定。但很多物业对此都是含含糊糊,没有人过问就丝毫不提,也有牛B的物业w88优德娱乐公开宣布广告收入归物业所有,总之,对于广告收入这一块业主委员会还是应该有主人翁的意识。另外,小区的游泳池、网球场等,也有小区是外包出去的。对于是否可以外包,物业w88优德娱乐也是必须征得业主委员会同意的,所得收益参照广告收益的处理方式。

2、业主家中被盗,责任归谁?这个问题有一个责任区分,得分情况来追其责任。如果业主自家硬件设施不完善,则与物业无关,因为物业巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从小区大门进入,物业做到了登记,可进入者提供的是假证件,或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件,与物业无关;行窃者进门时物业未做登记,导致业主被盗,物业负一定责任。通常在这个时候,物业服务水平的高低就体现出来了,口碑比较好的品牌物业即使没有责任也会帮助业主解决。

3、业主车刮花了是谁的责任?这得看物业如何收费,如果停在车库内,按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务,车辆划伤物业不负责任;车停在自律停车场被划伤,物业不负责任;如果合同中物业有保管义务,物业w88优德娱乐要按比率赔偿。

    十问:业主委员会有哪些权利权利?

说完物业咱再来说一下在物业管理中业主能做些啥。每个小区都应该成立业主委员会,如果业主们重视自己的权利,业主委员会的权利可是杠杠的,不仅可以监督检查物业w88优德娱乐的工作,并提出批评和建议,还具有选择和解聘物业w88优德娱乐的权利。

要成立业主委员会,首先要联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,其次在首次成立业主大会上,如果收到超过业主所持投票权1/2以上同意,则业主大会成立。小区2/3以上的业主同意更换物业w88优德娱乐,业主委员会即可作为代表解聘之前的物业w88优德娱乐,并聘用新的物业w88优德娱乐。 



上一篇 下一篇

Copyright © 2019 http://www.scgwjt.com All Right Reserved. w88优德娱乐版权所有技术支持:四川程友科技有限w88优德娱乐

地址:优德w88官网电话:0839-3295979川公网安备 51080002000044号w88优德官网

建议使用1024*768的分辨率浏览网页